Regspraak: An unwarranted extension of the entitlements of holders of the real servitude of right of way

Die Suid-Afrikaanse reg rakende erfdiensbaarhede is goed gevestig en verskaf normaalweg weinig probleme wanneer ’n mens die inhoud van ’n bepaalde reël of die toepassingsgebied daarvan moet bepaal. Daar is deesdae egter ’n tendens om die stewige grondslae van hierdie tak van die sakereg te bevraagteken deur diegene wat die mening toegedaan is dat dit nie voldoende in ooreenstemming met die gees, strekking en oogmerke van die grondwet is nie en wat ’n entoesiastiese strewe openbaar om gevestigde reëls te ontwikkel om dit in ooreenstemming met die sogenaamde beskouing van ’n “single system of law dominated by the constitution” te belyn met wat as grondwetlike waardes voorgehou word. Die saak onder bespreking is juis een waarin die eisers daarin geslaag het om die hof te oortuig om die inhoudsbevoegdhede van die houers van ’n erfdiensbaarheid van weg op blote billikheidsgrondslag uit te brei. In hierdie geval was die eisers die eienaars van etlike eiendomme wat ’n erfdiensbaarheid van weg oor die verweerder se eiendom gehad het om hulle in staat te stel om ’n openbare weg te bereik. In ’n stadium het die eisers met die verweerder ’n tydelike reëling getref wat hulle in staat gestel het om ’n veiligheidshek oor die serwituutpad op die verweerder se eiendom aan te bring ten einde hulle teen misdaad te beskerm. Die plan was om dit later na ’n permanente reëling oor te skakel. Weens onderlinge struwelinge wat mettertyd ontwikkel het, het die verweerder op ’n tydstip die eisers versoek om die hek te verwyder. Die eisers het die hof genader om ’n bevel waarvolgens hulle die bevoegdheid sou verkry om ’n permanente hek op die verweerder se eiendom oor die pad aan te bring. Hulle sou sorg dat dit elektronies beheer kon word en dat die verweerder se vrye bewegings op haar erf nie daardeur belemmer sou word nie. In die hof a quo het regter Pillay in die eisers se guns beslis. Sy het deur die loop van haar uitspraak telkemale daarop gewys dat dit ingevolge die bestaande reg nie moontlik was om die bevel ten gunste van die eisers uit te brei nie, maar het uit die staanspoor laat blyk dat sy die reg wou ontwikkel om hulle tegemoet te kom. Sy het veral klem daarop gelê dat bure redelik teenoor mekaar behoort op te tree en laat blyk dat sy deur bureregbeginsels beïnvloed is. Sy was veral beïndruk deur die Skotse saak Moncrieff v Jameson (2007) waarin die house of lords bevind het dat die serwituut van weg ook ’n aanvullende (“ancillary”) bevoegdheid tot parkering insluit, ofskoon sy wel erken het dat die geval voor haar nie oor bykomende regte gehandel het nie. In ’n afsonderlike afdeling waarin sy spesifiek ons reg rakende die oprigting van veiligheidshekke onder die loep geneem het, blyk dit dat regter Pillay sterk deur die mening van Van der Walt (The Law of Servitudes) beïnvloed is dat ons waar enigsins moontlik ’n sogenaamde “utilitêre” metodiek moet aanwend ten einde die doeltreffende gebruik van grond te bewerkstellig. Verder het sy bevind dat daar wel in ons regspraak steun te vinde is vir ’n neiging om gevalle soos die onderhawige op bloot ’n redelikheidsgrondslag te beslis. Sy het selfs so ver gegaan om die aanleidende oorsake van die kwaaivriendskap tussen die partye, ofte wel die motivering vir die verweerder se weiering om tot die bou van die hek toestemming te verleen, as relevant te beskou. Die ietwat onsamehangende ratio decidendi is plotseling afgesluit deur haar eenvoudige bevinding dat die eisers se grondwetlike regte tot veiligheid en sekuriteit swaarder geweeg het as die verweerder se eiendomsreg oor haar erf en dat laasgenoemde in wese geensins in haar bewegingsvryheid benadeel sou word nie, weens die feit dat sy deur middel van tegnologie die hek na willekeur sou kon oop- en toemaak. Die hoogste hof van appèl het in ’n eenparige uitspraak die verweerder se appèl van die hand gewys. Appèlregter Mothle het die verhoorhof se redes vir haar beslissing aanvaar en hom daarbenewens beroep op Van der Walt se uitleg van die civiliter modo-vereiste ingevolge waarvan die eienaar van die dienende erf ook daaraan moet voldoen. Verder het die hof swaar gesteun op die Linvestment-uitspraak (2008) waarin die gemenereg ontwikkel is om die eienaar van ’n dienende erf te verplig om die roete van die serwituutpad wat simpliciter gevestig is, te wysig indien dit nie sy of haar verpligtinge sou verswaar nie, asook op die Roeloffze-uitspraak (2007) wat heeltemal ontoepaslik was, aangesien die party wat daarin die hek wou aanbring die eienaar van die dienende erf was, en nie die serwituuthouer soos in die geval onder bespreking nie. Daar word aan die hand gedoen dat albei howe fouteer het deur die eisers tegemoet te kom. In effek het die eisers daarin geslaag om kosteloos ’n erfdiensbaarheid te bekom om ’n veiligheidshek oor die serwituutpad op die dienende erf aan te bring. Sodanige bevoegdheid kan nie as ’n bykomende reg tot die serwituut van weg beskou word nie, aangesien dit nie noodsaaklik is om die fundamentele inhoudsbevoegdheid van houers van ’n reg van weg – naamlik om die pad te gebruik– moontlik te maak nie. Veral die hoogste hof van appèl se uitleg van die civiliter modo-vereiste as ’n algemene redelikheidsvereiste wat vir alle partye geld, is bedenklik. Daardie vereiste kom bloot daarop neer dat die serwituuthouer (in casu die eisers) redelik teenoor die eienaar van die dienende erf moet optree. Die vraag kan nou met reg gevra word of elke bestaande erfdiensbaarheid van weg voortaan die inhoudsbevoegdheid bevat om weens sekuriteitsbehoeftes ’n veiligheidshek op die dienende erf aan te bring. Indien wel, is die moontlikheid van eindelose litigasie hieroor beslis nie vergesog nie. Dit is veelseggend dat die bevel van die verhoorhof wat op appèl gehandhaaf is van bloot tydelike aard was, naamlik slegs vir solank as wat die verweerder eienaar van die dienende erf sou bly, of totdat daar tot wysiging daarvan ingestem sou word deur die partye, asook dat daar geen kostebevel teen die verweerder uitgereik is nie.