Aantekeninge: Review of the Sectional Titles Amendment Act 13 of 2022

Die Wysigingswet 13 van 2022 het op 5 Januarie 2023 in werking getree. Die belangrikste verandering het betrekking op die vergunning wat aan ontwikkelaars verleen word om hul bemarkingstrategie te verander indien die verkoop van deeltiteleenhede op grond van goedgekeurde bouplanne of selfs konsepbouplanne nie na wense verloop nie. Ontwikkelaars word ingevolge die wysigingswet toegelaat om die landmeter-generaal te nader vir die goedkeuring van deelplanne van onderverdeling van dele, die konsolidasie van dele, die uitbreiding van die vloeroppervlaktes van dele, die byvoeging van grond by die gemeenskaplike eiendom en die kansellasie van geregistreerde areas van uitsluitlike gebruik voordat die regspersoon tot stand kom met die oordrag van die eerste eenheid deur die ontwikkelaar aan die eerste koper. Dit kan bevraagteken word waarom die ontwikkelaar hierdie vergunning verleen word tot die totstandkoming van die regspersoon en nie slegs tot die registrasie van die deelplan en die opening van die deeltitelregister nie. Die bepalings wat die regsposisie reël indien dele reeds verkoop is voordat die aansoek gedoen word, is ook onbevredigend. ’n Unieke kenmerk van die wysigingswet is dat die meeste wysigings beoog om erkenning te verleen aan die twee statutêre beperkte saaklike regte wat ingevolge die Wet op Deeltitels geskep is, naamlik die reg op uitsluitlike gebruiksgebiede en die reg wat die ontwikkelaar kan voorbehou om die skema in fases te ontwikkel. Daarom word die landmeter-generaal byvoorbeeld verplig om nie slegs foutiewe deelplanne nie, maar ook deelplanne met foutiewe beskrywings van uitsluitlike gebruiksgebiede te verbeter; die registrateur word verplig om die verstryking van ’n voorbehoud ingevolge artikel 25 op die tersaaklike titelbewys te noteer; voorsiening word gemaak vir verhuring van ’n gedeelte van die gemeenskaplike eiendom met die instemming van die houers van die geregistreerde saaklike regte ingevolge artikels 25 en 27; en voorsiening word gemaak vir die kansellasie van ’n met-verband-beswaarde uitsluitlike gebruiksgebied of ’n ontwikkelingsreg wat ingevolge artikel 25 voorbehou is. Minder belangrike wysigings is die onvanpaste verdere omskrywing van ’n uitsluitlike gebruiksgebied om voorsiening te maak vir regmatige okkupeerders om uitsluitlike gebruiksgebiede te gebruik; die wysiging wat die ontwikkelaar dwing om vrae van die agent van ’n afwesige huurder te beantwoord op die verpligte vergadering by die omskepping van huurgeboue in deeltitelskemas; en die wysiging van die lidmaatskap van die deeltitelregulasieraad. ’n Verblydende kenmerk van die wysigingswet is dat die Engelse weergawe van die wet vergesel is van ’n uitstekende Afrikaanse vertaling, iets wat tans selde gebeur.