TRANSFER NIEWYKORZYSTANEGO POTENCJAŁU ZABUDOWY JAKO ALTERNATYWA DLA WYWŁASZCZENIA W RAMACH MECHANIZMÓW OCHRONY OBSZARÓW CENNYCH PRZYRODNICZO ORAZ OBSZARÓW ROLNICZYCH W STANACH ZJEDNOCZONYCH AMERYKI

Abstract

Niniejszy artykuł ma na celu omówienie podstawowych zasad ochrony kształtowania i ochrony środowiska przyrodniczego oraz obszarów rolnych w Stanach Zjednoczonych Ameryki (farm and land preservation effort) poprzez wykorzystanie instytucji transferu niewykorzystanego potencjału zabudowy (transfer of development rights, TDR). Instytucja ta pozwala na umowne przeniesienie własności tego, co zgodnie z lokalnym prawem dotyczącym zagospodarowania przestrzennego (dalej rezolucja urbanistyczna) można na działce zbudować, na działkę położoną na terenie przeznaczonym pod zabudowę albo na rzecz specjalnego podmiotu agregującego ten potencjał. Rozwiązanie to, mające w USA par excellence stanowy rodowód i pierwotnie wykorzystywane jedynie w aglomeracjach miejskich, jest dziś istotną częścią stanowych i federalnych rozwiązań z zakresu ochrony terenów cennych przyrodniczo czy terenów rolniczych. Jest też przykładem mechanizmu rynkowego, który odpowiednio moderowany i wspierany przez organy władzy pozwala na osiągnięcie konkretnych celów bez sięgania przez nie do władczych narzędzi, jak regulacje czy administracyjne nakazy bądź zakazy.