Return of development gains due to changes in urban planning — Focusing on up-zoning —

Abstract

국가는 사회의 발달, 산업의 변화 등에 따라 도시계획의 변경을 통해 토지이용을 유연하게 조정할 필요가 있다. 도시계획의 변경으로 건축허용성이 새롭게 부여되거나 건축허가요건이 완화되면 해당 토지의 객관적 이용가치는 상승한다. 이로 인해 발생하는 개발이익이 토지소유자에게만 귀속되는 것이 타당한가는 사회적 논의의 대상이 되었다. 그 결과 개발이익 환수의 대상, 방법, 기준 등에 대하여 입법정책적으로 그 내용이 결정되었다. 우리나라는 공법(公法)상 다양한 개발이익 환수 제도를 두고 있다. 그것은 공공기여, 개발부담금, 재건축부담금이다. 각 제도는 개별적으로 운영되어 도시계획 변경으로 인한 개발이익을 체계적으로 환수하는 데 일정 부분 한계가 있다. 특히 용도지역 상향에 대한 수요가 점차 증가하는 점에 비추어 도시계획 변경으로 인한 개발이익을 적절히 환수할 수 있도록 하는 제도의 정비가 시급하다.BR 현재 공법상 개발이익 환수 제도는 단계별 상호보완 관계가 인정되고 그 본질이 유사하므로 개발이익의 개념체계를 일원화하여 각 제도를 연계 정비할 필요가 있다. 도시계획 변경으로 인한 개발이익의 환수는 공공기여의 경우 도시계획 변경 단계에서, 개발부담금의 경우 사업완료 단계에서 결정된다. 또한 개발부담금과 재건축부담금은 환수하려는 개발이익이 토지의 개발 즉 도시계획의 변경에서 기인한 것으로 보아 그 본질이 유사하다고 볼 수 있다. 그렇다면 개발이 익환수법상 개발이익의 개념은 대상토지에 대한 도시계획의 변경 또는 개발사업의 시행으로 인하여 토지소유자 또는 사업시행자에게 귀속되는 토지이용가치의 상승분으로 정의한다. 이는 개발이익의 개념요소를 합리적으로 조정한 것이다. 이와 같은 개념체계를 토대로 공공기여와 재건축부담금으로 환수되는 개발이익의 개념도 일관되게 정하여 통합적으로 운영할 수 있다. 이는 개발이익 환수 제도가 단순하고 일관성 있으면서도 촘촘한 환수망을 구축하여 실효성을 높이는 데 도움이 될 것이다. 토지소유자도 개발이익 환수를 통해 사회에 의해 더 쉽게 받아들여질 수 있는 다양한 개발사업의 기회를 얻을 수 있다.