The Impact of Lessors’ ESG Management on Tenants’ Behavioral Intention: A Structural Analysis on the Tenants’ Dicision Making Process of the Logistics Real Estate

Abstract

본 연구목적은 물류부동산 개발자에게 수요자 중심의 설계 및 공급방안을 제시하고, 임대인에게는 운영수익 개선과 자산가치 향상방안을 제시하고자 하였다. 연구가설 수립과 입증을 위해 질적 연구방법으로 선행연구문헌 검토와 전문가 인터뷰를 진행하여 연구가설을 수립하였고, 양적 연구방법으로 설문조사 실시와 구조방정식 모형분석을 통해 연구가설을 검증 하였다. 연구 결과, 첫째, 임대인의 물류부동산 자산특성(입지환경), 임대서비스(차별화 서비스, 관리수준)과 ESG 경영(친환경 활동, 사회적 책임, 지배구조 활동)은 임차인이 인식하는 고객가치, 관계품질, 고객만족에게 유의미한 영향을 미치고 있었다. 둘째, 매개변수인 고객가치, 고객만족, 관계품질 간의 인과관계에 관한 가설검정 결과, 고객가치가 고객만족에게 유의미한 영향을 미치는 것을 확인하였다. 셋째, 매개변수와 임차인의 물류부동산 선택과 관련된 행동의도 간 인과관계에 대한 가설 검증 결과, 모두 유의미한 영향을 미치고 있었다. 넷째, 본 연구의 구조적 관계가 운영관리 주체(위탁관리 / 자가관리)와 임대인의 ESG 활동수준(높은 집단 / 낮은 집단)에 따른 조절효과 검증 결과, 차별화 서비스의 경우 위탁관리 방식이 자기관리 방식 보다 고객만족과 관계품질에 유의미한 영향을 미치는 것을 확인하였고, ESG 활동수준이 높은 집단이 관리수준과 친환경 활동 → 고객가치 → 행동의도로 이어지는 인과관계 경로가 유의미한 영향이 있음을 확인하였다.This study aimed to propose demand-centered design and supply strategies to logistics real estate developers, and to provide operational revenue improvement and asset value enhancement approaches to lessors. As results of the study, firstly, the lessor’s logistics real estate asset characteristics (location environment), management methods (differentiated services, management level), and ESG management(environmental activities, social responsibility, governance activities) had a significant impact on tenant’s perceived customer value, relationship quality, and customer satisfaction. Secondly, through hypothesis testing regarding the causal relationship among parameters such as customer value, customer satisfaction, and relationship quality, it was confirmed that customer value had a significant influence on customer satisfaction. Thirdly, through hypothesis testing regarding the causal relationship between parameters and tenant’s behavioral intentions, related to the tenant’s choice of logistics real estate, it was found that all had a statistically significant effects. Fourthly, through the verification of the moderating effects of the structural relationships in this study according to the operation and management entity (outsourced management / selfmanagement) and lessor’s level of ESG activities (high group / low group), it was confirmed that differentiated services had a more significant impact on customer satisfaction and relationship quality when using the outsourced management method compared to self-management method. Additionally, it was found that the causal relationship path from management level and environmental activities to customer value and behavioral intentions had significant effects when the ESG activity level was high.