A nonlinear model to assess the financial feasibility of the redevelopment of industrial sites in disuse [Un modello di analisi non lineare per la valutazione della fattibilità finanziaria degli interventi di valorizzazione dei siti industriali dismessi]

With reference to the growing need of recovery and functional reconversion of abandoned industrial sites located in urban areas, the present research intends to highlight the significance of using valid evaluation models for supporting the public subjects and private investors’ choices processes. In particular, in the paper a model to assess the financial conveniences of the parties involved in the redevelopment of disused industrial sites, has been developed. The model borrows the logical approach of the Break-Even Analysis (BEA), by introducing hypothesis more relevant to the real market mechanisms and assuming the nonlinear trend of the financial parameters. The inclusion of the scale economies mechanisms in the definition of the algorithm constitutes the innovation of the operative logic of the model, able to appropriately reproduce the empirical market phenomena, compared to the classic application of the BEA with constant parameters. The proposed model represents an effective tool to be used in the early stages of interventions planning, for orienting the urban policy decisions towards more performing projects profitable interventions, in line with the current goals of sustainable development of the territories. Con riferimento alla crescente esigenza di recupero e riconversione funzionale dei siti industriali dismessi ubicati in aree urbane, la presente ricerca intende evidenziare la valenza dell’impiego di efficaci modelli valutativi a supporto dei processi decisionali dei soggetti pubblici e degli investitori privati. In particolare, nel lavoro è stato sviluppato un modello per valutare le convenienze finanziarie delle parti coinvolte nelle iniziative di valorizzazione dei siti industriali dismessi. Il modello mutua l’approccio logico della Break-Even Analysis (BEA), introducendo ipotesi maggiormente attinenti ai reali meccanismi di mercato e contemperando l’andamento di tipo non lineare dei parametri finanziari. L’inclusione dei meccanismi di economie di scala nella definizione dell’algoritmo di implementazione costituisce l’innovatività della logica operativa del modello, in grado di replicare opportunamente i fenomeni empirici di mercato, rispetto alla classica applicazione della BEA con parametri costanti. Il modello proposto rappresenta un valido strumento da utilizzare nelle fasi iniziali di pianificazione degli interventi, per orientare le decisioni di politica urbana verso progetti maggiormente performanti, in linea con gli attuali obiettivi di sviluppo sostenibile dei territori.