Le retour de l’habitat vertical et les politiques TOD (Transit Oriented Development) dans les villes françaises : vers une intensification urbaine socialement sélective ?

Cet article explore le retour des tours residentielles dans les villes francaises (97 unites recensees debut 2018). Plus nombreuses et paradoxalement moins analysees que les tours de bureaux, les tours residentielles investissent les espaces cibles de la regeneration urbaine, qu’elles signalent en acte [Appert, 2016]. L’habitat vertical, apres avoir ete souvent associe a la relegation sociale des grands ensembles, semble aujourd’hui reconsidere dans les politiques dites Transit Oriented comme c’est deja le cas au Royaume-Uni [Appert, 2016]. Les politiques TOD, incarnations de l’urbanisme de la ville compacte [Bentayou et al, 2015], visent a coordonner le developpement des reseaux de transports collectifs a l’urbanisation dans la perspective de reduire le nombre et la longueur des deplacements motorises. Elles se traduisent par une densification et une mixite fonctionnelle de sites le plus souvent anciennement urbanises, a proximite de nœuds de reseaux. Mais cette reurbanisation est aussi porteuse d’une transformation profonde de la population residente. Les logements proposes semblent peu accessibles aux categories les moins aisees comme l’attestent les recherches sur les incidences socio-demographiques des politiques TOD [Dubois et Van Criekingen, 2006 ; Jones et Ley, 2016]. Dans cet article, nous montrons dans un premier temps que les nouvelles tours residentielles en France, contrairement aux tours de logement social construites dans les annees 1960-70 et qui restent stigmatisees [Gilbert, 2012], s’inscrivent cette fois dans les espaces pericentraux des grandes agglomerations francaises, a proximite des nœuds de transport collectif. Nous montrons ensuite que ces projets residentiels sont justifies par leurs porteurs et valides par les pouvoirs publics en regard des politiques dites TOD. Nous montrons enfin que ces localisations attractives profitent aux menages aises et de petite taille. Le travail de recherche repose sur la valorisation statistique et cartographique d’une base de donnees des projets de tours residentielles en France pour la periode 2015-2020, et sur la conduite d’une dizaine d’entretiens menes aupres des promoteurs, charges de mission habitat, evaluateurs immobilier pour 7 projets lyonnais. Tout en contribuant aux recherches sur les espaces d’habitation contemporains, cet article introduit le phenomene peu renseigne de verticalisation residentielle en France dans le contexte de la ville durable.