Buchführung und Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum nach Schweizer Recht

Dieser Artikel befasst sich mit der Buchführung und dem Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum nach Schweizer Recht. Im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) hat der Gesetzgeber keine ausdrückliche Buchführungspflicht verankert. Danach sind der jährliche Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Stockwerkeigentümern zu genehmigen. Damit die Versammlung überhaupt über eine solche Genehmigung befinden kann, müssen die entsprechenden Bücher geführt werden. Vereine wie die Versammlung, die nicht im Handelsregister eingetragen sind, müssen gemäß Obligationenrecht (OG) lediglich über ihre Einnahmen und Ausgaben sowie über ihre Vermögenslage Buch führen. Dabei gelangen die Grundsätze über die ordnungsgemässe Buchführung gemäss Art. 957 Abs. 3 OR auch auf die Versammlung sinngemäss zur Anwendung. Die Errichtung des Erneuerungsfonds ist auch gemäss dem geltenden Recht fakultativ. Der Erneuerungsfonds kann entweder im Begründungsakt oder durch nachträglichen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung geschaffen werden. Die Verwendung der finanziellen Mittel eines Erneuerungsfonds unterliegt keinen inhaltlichen Schranken. Demzufolge können die Stockwerkeigentümer im Rahmen der geltenden Rechtsordnung grundsätzlich frei über die Mittel eines Erneuerungsfonds befinden. Der Erneuerungsfonds darf nur dann für die Finanzierung einer baulichen Massnahme verwendet werden, wenn dies durch die Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen wird. Bei diesem Beschluss handelt es sich nach der hier vertretenen Rechtsauffassung um eine wichtige Verwaltungshandlung nach Art. 647b Abs. 1 ZGB. Mithin setzt der Verwendungsbeschluss - sofern das Reglement nicht ein anderes Quorum verlangt - ein qualifiziertes Mehr nach Kopfstimmen und Wertquoten voraus.