Existe Evidencia De Burbuja Inmobiliaria En El Ecuador? (Is There Evidence of a Housing Bubble in Ecuador?)

Abstract

Spanish Abstract: El presente estudio analiza la evolucion de los precios del mercado de vivienda ecuatoriano de manera agregada, a partir de datos de fuentes secundarias, en el periodo enero 2008-octubre 2014. Se aplico el Price to Earnings Ratio (PER), utilizado en el analisis bursatil para valorar comparativamente las acciones, pero adaptado al mercado de vivienda como la relacion Precio/Alquiler. El PER mostro que los precios de la vivienda han crecido a mayor tasa que el alquiler, lo que genera una alerta temprana sobre una posible formacion de burbuja de precios. La segundo etapa del analisis consistio en estimar un modelo econometrico, en donde se buscaba explicar el movimiento del precio a partir de variables fundamentales de oferta y demanda: salario de la construccion, costos de la construccion, rendimiento de otros activos, tasa de interes de los creditos para vivienda y el indice de actividad economica (IDEAC). El resultado del modelo mostro que la subida de precios es explicada por los fundamentales de oferta y demanda en un 93%, luego de aplicar tests de cointegracion y de estabilidad de parametros. Basados en los resultados, concluimos que no hay evidencia de que las expectativas de los agentes sobre apreciacion futura de las viviendas sea el principal factor explicativo de la subida de precios; con lo cual rechazamos la hipotesis de formacion de una burbuja inmobiliaria en el Ecuador, de manera agregada.English Abstract: This study analyzes the evolution of aggregate prices in Ecuadorian housing market, using secondary data, since January 2008 to October 2014. The Price to Earnings Ratio (PER), used to comparatively assess stock prices, was adapted to the housing market as the ratio Price/Rent. The PER showed that housing prices have increased in greater proportion than rent, generating an early warning of an eventual bubble. The second stage of the analysis was to estimate an econometric model, which sought to explain the price movement from fundamentals of supply and demand: construction wages, construction costs, return over other assets, interest rate for housing loans and the index of economic activity (IDEAC). The model results showed that the price increase is explained by the fundamentals of supply and demand by 93%, after applying cointegration and parameters stability tests. Based on these results, we conclude that there is no evidence that agents expectations of future appreciation is the main factor explaining the aggregate price rise; thus rejecting the hypothesis of formation of a housing bubble in Ecuador.