Logement: toujours plus haut?

Abstract

Depuis 1997, les prix immobiliers ont fortement augmente (+ 135 % au Royaume-Uni, + 120 % en Espagne, + 60 % en France et aux Etats-Unis). Ce boom immobilier s’est appuye sur un revenu des menages dynamique et des conditions de financement particulierement favorables (bas niveau des taux d’interet et concurrence accrue sur le marche du credit). A l’exception des francais, les menages de ces pays sont aujourd’hui tres endettes. L’exuberance du marche immobilier a soutenu la croissance, non seulement par le biais de l’investissement logement, mais aussi de la consommation. Par un effet richesse, la valorisation du patrimoine immobilier des menages a incite ces derniers a reduire leur taux d’epargne. De plus, aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, les menages ont pu renegocier leurs prets et degager ainsi des liquidites qui leur ont permis d’accroitre leur consommation. A l’automne 2004, les perspectives de ralentissement de la demande posent la question d’une surevaluation des prix et d’un exces d’offre. Selon des etudes empiriques, les prix de l’immobilier seraient surevalues de 10 a 20 % en Espagne et au Royaume-Uni, legerement surevalues en France et en ligne avec les fondamentaux aux Etats-Unis. En revanche, il ne semble pas y avoir d’exces d’offre, sauf peut-etre en Espagne, ou des signes de ralentissement commencent a se faire sentir, comme c’est deja le cas aux Etats-Unis. Nous faisons l’hypothese que, face aux perspectives de ralentissement de la demande qui se profilent, l’offre s’ajusterait rapidement et donc que l’ajustement necessaire des prix immobiliers serait progressif. A l’horizon 2005, le marche immobilier contribuerait moins a la croissance, mais ne remettrait pas en cause le mouvement de reprise de l’activite.