Vor- und Nachteile von direkten und indirekten Immobilienanlagen (Advantages and Disadvantages of Direct and Indirect Real Estate Investments)

Abstract

Immobilien konnen ein Portfolio stabilisieren – doch nur, wenn die Investitionen ausreichend breit gestreut sind. Institutionelle wie private Anleger, die direkt in eine oder nur wenige Immobilien investieren, erzielen jedoch oft den gegenteiligen Effekt. Denn nach dem Kauf einer Immobilie ist mittels Kreditfinanzierung haufig deutlich mehr als 100% des Anlagevermogens in einer einzigen Investition gebunden. Mit Blick auf die Diversifikation des Gesamtportfolios und mogliche Immobilien- und Standortrisiken ist das auserordentlich ungunstig. Fur nahezu alle Privatanleger, aber auch fur viele institutionelle Anleger empfiehlt es sich daher, auf den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage zu verzichten und stattdessen indirekt in Immobilien zu investieren. Hierfur stehen eine Reihe von unterschiedlichen Vehikeln wie Offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilien-Aktien und REITs zur Verfugung.In der vorliegenden Studie wurden die verschiedenen Vehikel untereinander sowie mit Direktinvestitionen verglichen. Unser Ziel war es, deren masgeblichen Eigenschaften, darunter Mindestinvestitionssumme, Liquiditat, Inflationsschutz und Kosten herauszuarbeiten, um Anlegern eine Hilfestellung bei der Investitionsentscheidung zu geben. Das Ergebnis: Wer das Borsenrisiko nicht scheut und langfristig investieren mochte, kann auch in Immobilien-Aktien oder REITs investieren. Diese konnen zu uberschaubaren Preisen erworben werden und bieten vielfach ein Hochstmas an Liquiditat und Transparenz bei geringen Transaktionskosten. Zur Risikodiversifikation sollte moglichst in ein Portfolio von Gesellschaften oder in REIT-Fonds investiert werden. Prinzipiell uberzeugt hat auch der zuletzt aufgrund von Fondsschliesungen in die Kritik geratene Offene Immobilienfonds.Trotz des potentiellen Liquiditatsrisikos ist der Offene Fonds ein attraktives und hochdiversifiziertes Anlageprodukt und auserhalb von Krisenzeiten auch deutlich liquider als eine Direktinvestition. Bei leicht hoheren Transaktionskosten zeichnen sich Offene Fonds auserdem dadurch aus, dass sie kein Borsenrisiko aufweisen. Zudem ist damit zu rechnen, dass sich das Risiko von Fondsschliesungen durch Anderungen im Investmentgesetz kunftig reduziert. Dennoch kann auch fur die Zukunft nicht ausgeschlossen werden, dass Fonds die Anteilsscheinrucknahme zwischenzeitlich aussetzen mussen und Anleger vorubergehend nicht an ihr Geld kommen. Das optimale Vehikel gibt es leider nicht. Insbesondere kann es auch die beste Rechtsform nicht andern, dass es sich bei Immobilieninvestitionen um grundsatzlich riskante Anlagen handelt. Private wie institutionelle Anleger konnen aber individuell entscheiden, welchen Risiken sie sich aussetzen wollen und welches Investment zu ihnen passt. Hierzu soll diese Studie eine erste Unterstutzung bieten.The aim of this study is to present and discuss the advantages and disadvantages of real estate investments based on the most important decision criteria for typical private investors as well as for small and medium-sized institutional investors. The study compares the direct acquisition of property with the indirect investment in open-end and closed-end real estate funds, real estate shares and real estate investment trusts (REITs). The selected factors are lot size, information, risk, liquidity, one-off and running costs, holding periods and inflation. On the basis, that a real estate investment shall be no more than 20% of the total portfolio amount, it is in addition very important – referring a real estate investment – to diversify by location, type of use and number of properties. That’s one of the reasons why direct acquisition of property and closed-end real estate funds are almost always inappropriate for private investors and small and medium-sized, institutional investors. Due to the high capital requirements for the purchase of a condominium or an apartment building a direct investment is in general also not suitable for an investor (as described above). Indirect real estate investments are in this respect, a more sensible alternative, since a large volume of investment amount is transformed, which allows risk diversification. Referring to the information process, the professional and in-depth knowledge of economic, legal and technical relationships with real estate investments and the relevant markets can only be generated by larger institutions for financial reasons. That`s why there is an information transformation only by indirect real estate investments because of size effects and a professional management. Due to the high transaction costs, the direct investment and the closed-end funds are partly a very illiquid real estate investment. Open-end real estate funds are generally very liquid, but involve the risk to become almost completely illiquid for a long time when there are high net outflows. The current amendment of the German Investment Act (InvG) provides for termination and minimum holding periods for investment amounts over 30,000 Euros, which in particular limits the liquidity for institutional investors. However, this protects the position of private investors and prevents a miscalculation regarding the medium to long term investment horizon of the investment. Of all indirect real estate investments, listed property shares and REITs exhibit potentially the highest liquidity by trading on the stock market and lower transaction costs. The running costs for direct real estate investment and closed-end real estate funds are higher than for open-end real estate funds. They are the lowest potential for real estate companies and REITs. Even if property theoretically provides a hedge against inflation due to the real value, none of the introduced real estate investments guarantees a full inflation protection. Merely a portfolio of real estate offers a better protection against inflation than a single property because of its higher risk of lower deviation. In conclusion the open-end real estate fund combines the most benefits in terms of lot size, diversification and inflation protection. A reasonable alternative are real estate shares and REITs or REIT funds, providing that one does not avoid the stock market risk and can invest flexible and long term.