부동산 관련 가계부채의 적정부채비율에 관한 실증연구 - 45세 이상 중고령자 가구를 중심으로 (A Study on the Proper Debt Ratio of Real Estate Related Debt - Focused on Middle-Aged People Over 45 Years Old)

Abstract

Korean Abstract: 우리나라는 빠른 고령화와 함께 가계부채 비중이 높은 인구집단이 중고령층으로 이전되고 있다. 중고령자 가계가 생애주기 중․후반에 놓여 있음에도 불구하고 인당 평균부채가 연령의 증가와 더불어 줄어들지 않는 이유는 부동산 투자와 관련이 깊은 것으로 파악됐다. 본고는 중고령자 가계의 부채유형 중에서 부동산 관련 부채로 분류되는 주택구입 관련 대출과 전월세 임대보증금을 연구대상으로 설정하고 이들 부채를 투자를 위한 자금조달의 수단으로 가정하여 기업의 적정부채비율 관련 이론을 가계에 접목시켜 살펴보았다. 기업의 적정부채비율 관련 이론 중 가장 대표적인 이론이 상충이론이다. 기본 주장은 기업에서 가치극대화를 위해 적정부채비율(또는 최적부채비율)을 추구한다는 것이다. 가계에서 부를 창출하는 노력을 기업이 가치극대화를 추구하는 노력과 비슷한 맥락으로 해석할 수 있다면 가계에서도 적정부채비율 관련 이론들이 적용될 가능성이 높다. 이에, 본고는 45세 이상 중고령자 가구단위로 설정한 부채비율이 시간(t)경과에 따라 적정한 수준으로 조정하는지를 검증함으로 적정부채비율의 존재가능성을 확인하였다. 연구모형은 동태적 분석방법인 부분조정모형을 적용하였고 분석자료는 한국고용정보원에서 조사한 고령화연구패널(KLoSA)조사 1~6차 자료를 활용하였다. 주요 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 부동산 관련 부채를 보유중인 중고령자 가계에서 적정부채비율을 추구하는 것으로 확인되었다. 적정부채비율에 영향을 미치는 핵심요인은 가계의 수익성을 대변하는 총소득 대비 잉여자금비율, 가계의 건전성을 대변하는 부채소득비율, 가계규모를 대변하는 총자산, 가계의 담보력을 대변하는 유형성비율과 시장지표인 주택매매가격지수와 실질담보대출금리인 것으로 나타났다. 둘째, 주택구입 관련 대출만 보유중인 중고령자 가계는 적정부채비율을 추구하는지 확인할 수 없었다. 부채비율이 시간(t)경과에 따라 하향 조정하는 것으로 나타났다. 셋째, 전월세 임대보증금만 보유중인 중고령자 가계는 시간경과에 따라 부채비율이 적정수준으로 조정하는 모습을 보였다. 또, 분석기간 동안 부채비율은 적정부채수준을 향해 상향 조정하는 추이를 보였다. 종합적으로, 중고령자 가계가 생애주기가설의 주장과 달리 부채상환이 늦어지고 높은 부채수준을 유지하는 주된 이유는 전월세 임대보증금과 관련성이 높다. 즉, 중고령자 일수록 자산을 형성하거나 노후소득을 충당하기 위해 전월세 임대보증금을 활용하려는 경향이 높음으로 해석할 수 있다. English Abstract: The primary holders of household debt are shifting to middle-aged people due to the aging population in South Korea. The reason why the average per capita debt of middle- aged households does not decrease with age is related to real estate investment. The purposes of this paper are to investigate the debt ratio of home purchase loans and lease deposits, which correspond to the real estate-related liabilities of middle-aged households, and whether the debt ratio tends to return to an appropriate level over time. This paper applies a partial adjustment model as a dynamic analysis method. Analysis subjects included households with the primary owner aged 45 or older and analyzed data obtained from the KLoSA survey 1 - 6. The main research results are as follows. First, in the case of middle-aged households with real estate-related debt, capital structure theory found that there is an appropriate debt ratio, and the existence of the proper debt ratio in terms of household growth is a reasonable decision. The key factors affecting the debt ratio are the ratio of surplus funds to gross income, the rate of debt income to household assets, the total assets that represent the household size, the tangible share of households' Home sales price index, and real mortgage lending rate. Second, there is no proper debt ratio in middle-aged households with only loans related to the purchase of housing, and the debt ratio is downwardly adjusted according to time. Third, there is an appropriate debt ratio in middle-aged households with only lease deposits, and the debt ratio has been upwardly revised. In general, the reason that middle-aged household debt is delayed in debt repayment and maintains a high debt level seems to be that investor sentiment to accumulate assets or to cover old-age income through lease deposits. As a result, it tends to use the rental deposit as an essential means for guaranteeing old age income.