Ejecución de la hipoteca y arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Una explicación real

Abstract

En este trabajo se aborda el problema de las relaciones entre, por un lado, el arrendamiento urbano para uso distinto al de vivienda regulado en la LAU 1994 y, por otro lado, la ejecución de la hipoteca sobre la finca posteriormente arrendada; y se hace asumiendo el correcto planteamiento de la STS 783/2021 de 15 de noviembre que lleva a resolver ese problema con la aplicación de las reglas del Código Civil. Pero, frente a la solución que aplica el TS basada en la regulación del contrato de arrendamiento del Código Civil (la regla de venta quita renta del art. 1571 CC), propongo aquí recuperar una solución que arranca del estudio de las reglas generales de la hipoteca (art. 1876 CC). Es cierto que, en todo caso y por haber desaparecido de la LAU 1994 cualquier tipo de protección para el arrendamiento para uso distinto del de vivienda en casos de ejecución, dicho arrendamiento va a ser profundamente alterado por la ejecución de una hipoteca anteriormente constituida sobre la misma finca, pero la explicación basada en el funcionamiento de la hipoteca ofrece una solución mucho más ajustada a la realidad normativa que la explicación alternativa de recurrir a la aplicación del artículo 1571 CC.