La demanda de vivienda. ¿Quo vadis?

Abstract

Uno de los mayores temas de debate político y social en Catalunya y España de los últimos años ha sido el mal funcionamiento del mercado de la vivienda. Proponemos varias explicaciones de origen demográfico para esta cuestión. Primero, existe un problema creciente de desajuste entre la demanda demográfica de viviendas y la nueva oferta disponible. Según nuestras estimaciones, en el periodo expansivo 2014-2020 el stock de hogares catalanes se incrementó en 222 mil unidades hasta los 3,1 millones, mientras que solo se finalizaron 50 mil viviendas. En 2019, el déficit de nueva vivienda, medido como la diferencia entre saldo neto de hogares y viviendas finalizadas, fue de 35 mil. Segundo, la demanda demográfica ya no es estable sino cíclica e incierta. En 2013 se añadieron unos 9 mil hogares al stock, en 2019 45 mil. Desajustes similares están sucediendo en el conjunto de España. En este Perspectives Demogràfiques, mostramos cómo ha cambiado la distribución de los componentes demográficos de la demanda hacia un mayor peso de los factores menos estables como la inmigración, que explicó el 93% del crecimiento neto de hogares en 2019, y la evolución de la estructura de los hogares, que explicaba más de 10 mil hogares adicionales anuales en los primeros años 2000. A continuación, analizamos la existencia de una desconexión entre la oferta y la demanda de viviendas, asociada fundamentalmente a la inmigración. Por último, sugerimos que uno de los principales desafíos de la demografía aplicada es ser útil para el diseño de nuevas políticas de vivienda, que tengan en cuenta el impacto cíclico de las coyunturas, la no linealidad de las tendencias y la incertidumbre.